Najczęściej występujące usterki w budynkach użyteczności publicznej

Wykrycie wad w budynkach użyteczności publicznej umożliwia uniknięcie problemów i ryzyka. Ważne jest też zadbanie o odpowiednie wykonanie, co pozwoli nam na oszczędność. Jakie są najczęstsze usterki i czym w świetle prawa jest sama usterka budowlana? O tym piszemy poniżej.

Definicja usterki – czym jest wada budowlana?

Wady budowlane według prawa budowlanego można podzielić na dwa rodzaje. Pierwszym z nich są wady fizyczne, za które uznaje się odstępstwa od warunków technicznych i przepisów techniczno-budowlanych. Wady fizyczne powodują, że zaburzone jest bezpieczeństwo konstrukcji oraz użytkowania, może istnieć ryzyko pożarowe czy zdrowotne. Ponadto mogą występować problemy
z izolacyjnością cieplną. Wady fizyczne mogą być jawne. Oznaczają odpowiednio takie wady, które należy wykryć przed odbiorem końcowym budynku (z tego względu konieczne są odbiory częściowe elementów, które mogą być zakryte lub zanikają) oraz które wykluczają oddanie budynku (o ile nie wydana zostanie decyzja o odstępstwie od warunków technicznych).

Obok wad jawnych wyróżnia się też wady istotne. Wykluczają one możliwość odpowiedniego funkcjonowania obiektu i spełniania przez niego przewidzianych dla niego funkcji (o ile nie zostanie wydana decyzja o odstępstwie od warunków technicznych).

Istnieją też wady ukryte, czyli takie, które powinny ujawnić się w okresie rękojmi lub gwarancji, przy czym okresy te według prawa stanowią 5 lat dla budowli i elementów stałych, przytwierdzonych do podłoża, oraz 2 lata na wyposażenie, przybory i urządzenia zamontowane w obiekcie. Jeśli wada wystąpi w okresie rękojmi i nie zostanie niezwłocznie zgłoszona, wykonawca nie odpowiada za jej usunięcie. Praktyka podpowiada, że wady ukryte najczęściej wychodzą na jaw w okresie 1–2 lat użytkowania, zaś dowiedzenie, że wada ukryta ujawniła się po tym okresie, bywa trudne i kosztowne.

Warto podkreślić, że istnieją też wady trwałe – najczęściej są to wady fizyczne, które nie powodują, że budynek czy jego element nie może być wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem. W takiej sytuacji uprawniony inżynier budownictwa podejmuje decyzję, czy należy taką wadę usunąć, czy nie – często jej usunięcie jest bardzo kosztowne. Za wadę trwałą uznaje się też taką wadę, której usunięcie przewyższyłoby koszt uszkodzonego elementu. Jeśli wada trwała zostanie ujawniona i określona jako trwała, strony powinny uzgodnić kwotę zmniejszenia wynagrodzenia umownego (np. zwrot części kosztów).

Zdarzają się też wady podstępnie zatajone – to szczególny rodzaj wad. Występują one, kiedy wykonawca świadomie korzysta z niewłaściwych materiałów czy ukrywa wadę i zapewnia inwestora wbrew prawdzie, że budynek powstał zgodnie z prawem i projektem architektonicznym.

Oprócz wad fizycznych zdarzają się też wady prawne – to taki rodzaj wad, w przypadku którego wykonawca użył do budowy urządzeń czy materiałów obciążonych prawem osoby trzeciej, np. pochodzących z kradzieży. Wada prawna powstaje również w wyniku stosowania i wykorzystywania podczas budowy materiałów, urządzeń i przyborów niedopuszczonych do obrotu w budownictwie (o ile nie dostarczył ich inwestor, a wykonawca na piśmie nie zgłosił braku odpowiednich atestów).

Najczęstsze usterki w budynkach publicznych

Rodzajów wad i usterek jest mnóstwo – by nie narażać się na koszty, trzeba zwrócić na niektóre szczegóły baczniejszą uwagę.

Nierówne ściany i podłogi

Najczęstsze problemy i wady mają związek z nierównymi ścianami i podłogą. Uniemożliwia to często ustawienie mebli, a nawet wykończenie wnętrz. W najgorszych wypadkach zdarza się, że ściany po pewnym czasie zaczynają osiadać w niekontrolowany sposób, co może prowadzić na przykład do pękania szyb w oknach czy wejściach.

Nieszczelności

Nierzadko występują też problemy ze szczelnością i wentylacją. Z jednej strony bardzo często zdarzają się nieszczelnie zamontowane drzwi i okna, z drugiej – problemy z drożnością wentylacji. Niewłaściwości tego typu mogą powodować szereg problemów – od wysokich opłat za ogrzewanie zimą, po brak cyrkulacji powietrza latem. Wada może też wpływać na pojawienie się problemów z wilgocią oraz zagrzybieniem.

Dźwiękoszczelność

Dużym utrudnieniem dla pracowników budynku użyteczności publicznej mogą być zbyt cienkie ściany, które nie dadzą odpowiedniego zabezpieczenia akustycznego. Inwestorzy powinni położyć nacisk na kontrolowanie tego, ponieważ na etapie odbioru nie da się już wpłynąć na grubość ścian
i zastosowanie materiałów wspierających dźwiękoszczelność.

Obiekt wybudowany niezgodnie z projektem lub wymaganiami przepisów

Wśród ogólnych usterek warto wskazać też fakt, że obiekt budowlany może być zbudowany niezgodnie z projektem architektonicznym. W takiej sytuacji komendant miejski lub powiatowy Państwowej Straży Pożarnej może sprzeciwić się oddaniu budynku do użytku lub wnieść co do tego uwagi – ta druga możliwość jest łagodniejsza, ponieważ pozwala na korzystanie z budynku, zobowiązując do usunięcia nieprawidłowości.

W razie wystąpienia niezgodności z wymaganiami przepisów drogi działania są takie same, jednak komendant PSP może stwierdzić, czy nieprawidłowości są rażącym naruszeniem prawa, czy nie. Jeśli nie, dokonuje wyszczególnienia stwierdzonych niezgodności, a organ nadzoru wydaje pozwolenie na użytkowanie, w którym określa termin ich usunięcia. Jeśli dotyczą one przepisów ppoż., komendant PSP osobiście wydaje decyzję nakazującą usunięcie uchybień w ustalonym terminie.

W razie stwierdzenia rażących naruszeń przepisów może dojść do wydania odmowy pozwolenia na użytkowanie.

Niedoróbki remontowe i budowlane – najczęstsze przyczyny usterek

Problemy występujące podczas remontów i budowy mają wiele przyczyn. Pierwsza dotyczy zwykle pieniędzy – remont i budowa budynku użyteczności publicznej są kosztowne, dlatego często próbuje się na nich oszczędzić. Może to prowadzić do zwiększenia wydatków przez usuwanie powstających w trakcie remontu usterek lub wystąpienie wad już po odebraniu zrealizowanego projektu.

Błędem jest też kupowanie zbyt małej ilości materiałów – wymierzenie powierzchni podłogi
i kupienie dokładnie tyle, ile trzeba, może generować problemy. Podczas remontu kilka elementów trzeba będzie dociąć, inne mogą się zniszczyć, co spowoduje opóźnienia i stratę czasu. Dany produkt może też zostać wycofany, a to powoduje konieczność całkowitej wymiany użytych już materiałów.

Istotne podczas remontu i budowy jest też dokładne ustalenie i omówienie wszystkiego z ekipą wykonawców. Specjaliści, w razie niedoinformowania, mogą podjąć samodzielne decyzje, które nie zawsze będą nam odpowiadać. Warto zatem ustalić z ekipą, że w kwestiach wątpliwych konieczne są kontakt i ustalenia.

By cały proces budowy czy remontu przebiegł sprawnie, trzeba zdawać sobie sprawę z jego wszystkich elementów. Ich znajomość pozwoli efektywniej kontrolować przebieg prac i zminimalizować pojawiające się usterki. Kluczowe są:

• Wizja, czyli wyobrażenie wyglądu i funkcjonalności domu.
• Projekt – oprócz bryły i rozkładu pomieszczeń powinien zawierać oznaczenia, wymiary i opisy niezbędne do stwierdzenia, czy konstrukcja budynku jest zgodna z przepisami.
• Przedmiar prac (zwany kiedyś kosztorysem) – jest planem wszystkich robót oraz zadań stojących przed inwestorem i ekipą budowlaną.
• Właściwy dobór rodzaju i ilości materiałów – należy tu zwrócić uwagę np. na kolorystykę, względy użytkowe i bezpieczeństwo. Warto zawsze przygotować nieco więcej materiałów, co pozwoli uniknąć braków i przestojów.
• Wybór odpowiedniej ekipy z doświadczeniem i wiedzą.
• Zaplanowanie czasu realizacji z założeniem przebiegu wszystkich procesów technologicznych.
• Nadzór i odbiór prac, które pozwolą zniwelować pojawiające się usterki.
• Środki finansowe – ocena kosztów jest niezwykle ważna; pomogą w niej z pewnością kalkulatory kosztów dostępne w sieci.
• Aspekty prawne – pozwolenia na budowę, zgłoszenia itp.

Podsumowanie

Budowa i remont budynków użyteczności publicznej mogą być bardzo skomplikowane
i problematyczne. Warto zadbać o dobry projekt architektoniczny i dopilnować jego wykonania. Bardzo ważne są też odpowiednie fundusze, które zapewnią dobrą jakość wykonania budowy, wykończenia i remontu.