Sprawdzanie stanu sprawności technicznej budynku zgodnie z prawem budowlanym

Z definicji stan techniczny budynku to kondycja, w jakiej obecnie znajduje się obiekt wraz ze wszystkimi elementami budowlanymi, jak instalacje elektryczne lub gazowe czy przewody kominowe. Pod uwagę wziąć należy również właściwości użytkowe i sprawność techniczną. Prawo budowlane określa terminy wykonywania kontroli stanu technicznego budynku, a także kto takiego sprawdzenia może dokonać i jakie grożą kary za jego brak.

Kontrola stanu technicznego budynku – obowiązki

Według prawa budowlanego właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska. Musi również utrzymywać go w dobrym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych
i sprawności technicznej. Spełnione powinny zostać następujące wymagania:

• bezpieczeństwo konstrukcji,
• bezpieczeństwo pożarowe,
• bezpieczeństwo użytkowania,
• odpowiednie warunki higieniczne i zdrowotne,
• ochrona środowiska,
• ochrona przed hałasem i drganiami,
• oszczędność energii.

Co najmniej raz w roku należy przeprowadzić kontrolę:

• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne;
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska;
• instalacji gazowych;
• przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

Między datą kontroli w danym roku a datą sprawdzenia w poprzednim nie musi upłynąć równo 365 dni.

Ponadto raz na 5 lat należy dokonać kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń
i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Sprawdzanie stanu technicznego obiektów wielkopowierzchniowych

Obiekty wielkopowierzchniowe podlegają częstszej kontroli – należy przeprowadzać ją 2 razy w roku. Taki obowiązek spoczywa na właścicielach lub zarządcach budowli o powierzchni ponad 2000 m², a także obiektów innych niż budynki, ale z dachem o powierzchni ponad 1000 m². Prawo budowlane określa, że w takich wypadkach kontroli należy dokonywać przed i po sezonie zimowym, tj. do 31 maja i do 30 listopada. Zakres kontroli jest taki sam jak w przypadku kontroli odbywającej się raz w roku. O przeprowadzeniu kontroli dokonująca jej osoba zobowiązana jest bezzwłocznie pisemnie zawiadomić organ nadzoru budowlanego.

Ocena i ekspertyza stanu technicznego budynku

Osoby dokonujące okresowych kontroli muszą mieć odpowiednie uprawnienia, które umożliwiają im później wystawienie protokołu kontrolnego lub sporządzenie szczegółowej ekspertyzy. Dokumenty te właściciel lub zarządca powinien dołączyć do książki obiektu budowlanego.

Metod oceny stanu technicznego budynku jest wiele. Niemniej w ekspertyzie powinny znaleźć się:

• opis budynku,
• opis badanych elementów (ścian, filarów, stropu, dachu, fundamentów czy kominów),
• załączniki w postaci zdjęć oraz rysunków badanych elementów,
• opis wykonanych badań,
• wnioski wraz z oceną przyczyn zaobserwowanych uszkodzeń,
• zalecenia i rekomendacje dotyczące usunięcia/naprawy usterki.

Opis stanu technicznego danych elementów dotyczyć może m.in.: nieregularnych pęknięć ścian, zawilgocenia cegłówek, nierównej papy, rynien pokrytych korozją, uszkodzonych tynków na ścianach. W ekspertyzie uwzględnić należy stopnie pilności usunięcia tego typu wad w skali I–IV.

I stopień – naprawy awaryjne wymagające natychmiastowego wykonania

II stopień – prace do wykonania przed nadejściem zimy

III stopień – prace do wykonania w następnym roku

IV stopień – prace do wykonania w terminie późniejszym niż 1 rok

Kontrola stanu technicznego budynku a kary

Kto nie spełnia, określonego w art. 61 prawa budowlanego, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych albo karze ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do roku.

Kto nie spełnia obowiązku, o którym mowa w art. 62 prawa budowlanego, podlega karze grzywny.